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“NUESTRO PAÍS TIENE AÚN UNA GRAN CARENCIA DE PARQUES EMPRESARIALES”
Guillermo Ravell, country manager de Goodman en España, se siente satisfecho con la labor realizada hasta ahora por su compañía en nuestro país. Entre los hitos más significativos la conclusión de la ampliación del Parque Empresarial San Fernando y de la primera fase de Viladecans Business Park.
Pregunta.- ¿Cuál es el origen de Goodman en España?
Respuesta.- El origen de la compañía es Arlington, un fondo británico con más de 25 años de actividad que pretendía dar el salto a Europa continental comprando varios parques empresariales en Francia y en España. Con el paso del tiempo Arlington es adquirido por Maquarie Goodman que es una empresa que cotiza en Bolsa de Sydney y que también adquirió Eurinpro, una empresa que se dedicaba a hacer naves logísticas. El 2 de julio de 2007, el grupo Macquarie integró bajo la marca Goodman todo su negocio inmobiliario, que operaba a través de estas empresas distintas. En estos momentos, Macquarie Goodman sumaba 21.300 millones de euros en activos inmobiliarios bajo gestión, un millar de empleados y 2.600 clientes en todo el mundo, lo que le convertía en el segundo grupo mundial en el segmento de activos de oficinas e industriales.
Pregunta.-¿Cuál es la presencia de Goodman actualmente en nuestro país?
Respuesta.- En estos momentos contamos con dos parques empresariales y naves industriales que son las dos áreas de trabajo de la compañía.
En cuanto a los parques empresariales, la compañía posee el Parque Empresarial San Fernando en Madrid que, tras su reciente ampliación, dispone de 13 edificios que suman un total de 86.000 metros cuadrados de superficie de oficinas; y en Barcelona Viladecans Business Park donde Goodman compró el suelo e inicio el desarrollo desde el principio (no como en el caso de Madrid donde el parque ya estaba en pleno funcionamiento cuando lo adquirió nuestra firma). En general a nuestra compañía le gusta realizar el desarrollo desde el principio aunque en casos excepcionales como el del Parque de San Fernando las características del proyecto le hacían especialmente atractivo.
En el proyecto de Barcelona acabamos de concluir la primera fase que dispone de 35.000 metros cuadrados y aún quedan otras dos fases más por promover que iniciaremos según se vaya incrementando la ocupación de la primera fase. Este parque está situado en una zona de gran crecimiento en Viladecans que hasta ahora era una localidad puramente residencial pero que en estos momentos se está potenciando como un nuevo área para la actividad económica. En esta área se acaba de inaugurar hace apenas una semana el Centro Comercial Vilamarina.
Pregunta.- ¿Qué nivel de ocupación tiene el Parque Empresarial San Fernando? Dada la situación del mercado ¿se está viviendo una exigencia por parte de los inquilinos para renegociar sus rentas?
Respuesta.- En este momento disfrutamos de un 90 por ciento de ocupación y, aunque es verdad que en estos momentos se tiende más a ajustar rentas hay que tener un cierto grado de flexibilidad ya que esto es algo común para todos los edificios de oficinas. Además no todo es una cuestión de ajustar precios, también se solicitan otro tipo de ayudas como carencias, tamaño, etc. Por este motivo y dada la situación actual estoy convencido de que hay que dar lo mejor a nuestros clientes para que quieran permanecer con nosotros por los beneficios que les aportamos incluso en tiempos “más difíciles”. Para nosotros son fundamentales los plazos, es decir, Goodman es una empresa que piensa a largo plazo y nos interesan clientes dispuestos a permanecer mucho tiempo por lo que procuramos ser flexibles en sus necesidades.
Pregunta.- ¿Ha cambiado la demanda?
Respuesta.- La motivación en la búsqueda de oficinas en estos momentos es diferente. En los últimos años hemos vivido un proceso de expansión en el cual las empresas buscaban ampliar espacio, mejorar imagen, etc. Ahora en cambio la demanda es distinta pero siempre existe demanda, por ejemplo hay empresas que ahora necesitan menos espacio u optimizar el que tenían unificándolo en uno solo, otras buscan ubicaciones con mejor relación calidad precio, y, en definitiva, todos estos procesos también activan la demanda. Evidentemente los proyectos nuevos, aquellos que se empiezan a comercializar en estos momentos son los que se ven más obligados a negociar rentas bajas con tal de arrancar, pero creo que los edificios consolidados no están demasiado afectados por renegociaciones.
Pregunta.- ¿Y la ocupación en Viladecans?
Respuesta.- Es un proyecto nuevo y en estos momentos estamos en un nivel de ocupación del 25 por ciento y en pleno proceso de comercialización.
Pregunta.- ¿Qué otros activos tiene Goodman en España?
Respuesta.- Además de estos dos business parks, que forman parte de un fondo inmobiliario europeo (Goodman European Business Park Fund) que engloba todos los activos de estas características en Europa Continental; en el mercado logístico tenemos cuatro activos en España (dos en Madrid, uno en Barcelona y otro en Gerona), que también forman parte de un fondo europeo en este caso centrado en la logística.
Generalmente siempre trabajamos así, comprando activos principalmente en desarrollo para hacerlos formar parte de un fondo europeo. Nuestro objetivo por tanto es mantenerlos en propiedad y obtener la mejor rentabilidad de cada activo. Goodman gestiona cada fondo y además tiene una participación.
Pregunta.- ¿También actúa como promotor en cada edificio?
Respuesta.- Sí, claro. Por ejemplo en el caso de Viladecans hemos actuado como promotores de los cuatro edificios.
Pregunta.- ¿Hay algún otro proyecto en marcha?
Respuesta.- En el mercado logístico disponemos de un suelo en Alcalá de Henares (Madrid) para desarrollar 70.000 metros cuadrados de naves logísticas. En oficinas acabamos de terminar la ampliación del Parque Empresarial San Fernando y ahora tenemos que desarrollar la segunda fase de Viladecans.
Pregunta.- ¿No valoran desarrollar edificios de oficinas aislados?
Respuesta.- No, nosotros centramos nuestra actividad en parques empresariales que son un nicho de mercado con numerosas posibilidades y que nosotros sabemos hacer muy bien. Actualmente en España hay poco hecho en este campo, apenas hay proyectos que reúnan las características necesarias de ser un conjunto de oficinas, con un solo propietario, una sola gestión, unos amplios servicios (por ejemplo en San Fernando disponemos de siete restaurantes, tres bancos, gestoría, copistería, gimnasio, salas de reuniones para alquilar, etc.), un buen sistema de transporte público. En Goodman siempre nos ha gustado centrarnos en lo que sabemos hacer bien y este es un modelo que triunfa en toda Europa y que aún tiene mucho recorrido en España por lo que seguiremos estudiando nuevas oportunidades.
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