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Rafael Merry del Val, Director general de Savills/Como director general de la consultora inmobiliaria Savills desde el año 2007, Rafael Merry del Val ha participado, en calidad de asesor, en las principales operaciones de inversión inmobiliaria realizadas en España en los últimos años: la venta de los activos inmobiliarios de Santander, incluida la sede corporativa de la entidad en Boadilla del Monte (Madrid), y la reciente transacción de la cartera de oficinas bancarias de BBVA.
Desde su privilegiada posición de enlace entre el mercado español y los grandes fondos internacionales, Merry del Val es uno de los principales observadores de la coyuntura inmobiliaria en España. En una entrevista a EXPANSIÓN, el director general de Savills comenta las perspectivas a corto y medio plazo del mercado, particularmente del segmento de oficinas, área donde la corrección de precios en España se ha producido con mayor rapidez.
“A pesar del descenso en las rentas que ha sufrido el mercado de oficinas, estamos en un momento de grandes oportunidades en el mercado de inversión. La corrección de precios ha sido enorme, entre el cuarenta y el cincuenta por ciento en las principales arterias de Madrid y Barcelona. Hace dos años, comprar un inmueble en el Paseo de la Castellana de Madrid era prácticamente milagroso. Ahora, existe esa oportunidad”, explica.
Fondos
A pesar de la corrección de los valores, el mercado sigue escaso de compradores, fundamentalmente grandes fondos institucionales extranjeros, más atentos a las tasas rentabilidad (yields), comparativamente menores con otros mercados, que a la caída absoluta de precios. “Lo que tienen que mirar los inversores en el mercado nacional es el precio de repercusión: un edificio cuyo metro cuadrado se vendía hace dos años a 12.000 euros se puede comprar ahora por menos de 6.000 euros”. Cuando la economía vuelva a recuperase, las rentas subirán y tu edificio se disparará de valor”, vaticina.
Inversión
El primer semestre del año se cerró con una caída del 50% en el volumen de inversión (378 millones de euros), con respecto al mismo periodo del año anterior, aunque en la segunda mitad del ejercicio se producirá, con toda seguridad, un fuerte repunte en esta cifra gracias a la venta de la cartera de oficinas de BBVA al fondo Rreef (Deutsche Bank), asesorado por Savills. El importe de esta operación, cerrada en septiembre, ascendió a por 1.154 millones.
Paralelamente, los datos de ocupación en el mercado de oficinas “están en los límites más bajos de la última década”, según Merry del Val. “En el primer semestre de 2009, se han alquilado en Madrid 120.000 metros cuadrados de superficie de oficinas, lo que ha supuesto una caída superior al 60% con respecto a 2008. En Barcelona, también nos movemos en caídas de entre el 60% y el 70%. En 20 años, no había visto una situación igual”, explica.
A finales de este año, la tasa de desocupación en el mercado de oficinas franqueará el 10%, “que es el umbral a partir del cual se enciende la luz roja”, asegura. Sin embargo, la falta de financiación ha frenado casi todos los proyectos en marcha y, en consecuencia, apenas existe oferta nueva en el mercado. “Con tan poca contratación, deberíamos estar en dobles dígitos de desocupación. Cuando el mercado se recupere, no habrá oferta en el mercado”, vaticina.
J.S.A.
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